1ère Etape : Les premiers réflexes amiables
2ème Etape : La mise en demeure
3ème Etape : Le recours judiciaire
** 1ère ETAPE : Les premiers réflexes amiables
En matière de sinistre, les dégâts des eaux constituent la grande majorité des dossiers (machine à laver qui déborde, rupture d’une canalisation, robinet d’arrêt fuyard, etc…), les causes pouvant être multiples.
Après avoir déclaré le sinistre à votre assureur dans un délai de cinq jours ouvrés (samedi et dimanche exclus) à compter de sa survenance, l’enjeu primordial est bien évidemment de stopper la fuite en identifiant sa ou ses causes.
Si la fuite est d’origine privative, il convient de s’adresser au propriétaire à l’origine de cette fuite, afin qu’il contacte un plombier qui interviendra à la charge du responsable de cette fuite.
Des travaux provisoires pourront être réalisés pour mettre « hors d’eau » l’appartement de la victime.
Un devis de réparation sera réalisé et adressé au copropriétaire responsable du dommage.
Si la fuite provient d’une partie commune, le syndic, en sa qualité du représentant légal de la copropriété concernée, devra mandater un plombier aux frais de la copropriété afin d’identifier la cause du désordre et de prendre les mesures urgentes destinées à stopper la fuite.
Cependant, il est parfois difficile d’obtenir une réactivité immédiate du responsable d’un dégât des eaux.
Si la fuite provient d’une partie privative, le copropriétaire responsable tarde souvent à engager les réparations nécessaires.
Si la fuite provient d’une partie commune, le syndic, qui est le représentant légal de la copropriété, peut également tarder à missionner une entreprise en vue d’identifier la cause du sinistre et d’engager les réparations en découlant, étant précisé que ce retard peut également provenir de la nécessité de convoquer une assemblée générale.
Si des travaux plus complexes sont à exécuter pour mettre un terme définitif à ce désordre (changement d’une canalisation commune par exemple), le syndic doit convoquer une assemblée générale extraordinaire ou avancer la date de l’assemblée générale ordinaire, si celle-ci devait être convoquée dans un délai proche et ce, afin de faire voter les travaux nécessaires à la réparation de ce dégât des eaux et des parties communes sinistrées.
Pour ce faire, trois devis devront être sollicités pour respecter le principe de la mise en concurrence des entreprises établi par la Loi ALUR.
En revanche, concernant des travaux de réparation dont le coût entre dans le budget voté en assemblée générale, l’exécution de travaux pourra être effectuée sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.
Il convient alors de passer à la phase n°2 tout en prenant le soin de faire établir préalablement un constat d’Huissier, à vos frais avancés, qui sera annexé à votre mise en demeure.
**2ème ETAPE : La mise en demeure
Fuite partie privative = Mise en demeure au responsable (le propriétaire)
Fuite partie commune = Mise en demeure au représentant du syndicat des copropriétaires (le syndic)
Par lettre recommandée avec accusé de réception, la victime des désordres doit mettre en demeure le responsable des désordres de faire procéder à une recherche de fuite ainsi qu’aux travaux destinés à stopper définitivement la fuite et de justifier de l’exécution de ces travaux par la communication de la facture correspondante, établie par une entreprise qualifiée.
Dans le cadre de cette mise en demeure, la victime du dégât des eaux peut citer, dans son courrier, l'article 9 de la loi du 10 Juillet 1965, en vertu duquel :
« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni au droit des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble ».
Peut également être cité l'article 1241 du Code Civil qui précise, en outre, que chacun est responsable du dommage qu'il cause par sa négligence.
Si le responsable des désordres ne fait pas le nécessaire pour déterminer l'origine de la fuite, il faudra procéder aux réparations et/ou envisager de passer à la phase judiciaire.
**3ème ETAPE : La phase judiciaire
Cette 3ème phase consiste en l’introduction d’une procédure de référé devant le Tribunal de Grande Instance ou le Tribunal d’Instance.
Si la situation revêt un caractère d’urgence particulièrement caractérisé, le requérant peut initier une procédure de référé d’heure à heure devant le Tribunal de Grande Instance, étant précisé qu’il convient de déposer au préalable une requête devant le Président du Tribunal de Grande Instance qui seul peut autoriser la procédure de référé d’heure à heure qui réduit considérablement le délai de fixation de l’affaire devant le Juge des Référés (3 à 5 jours).
Le dossier déposé par le demandeur doit être composé de pièces démontrant l’urgence de la situation (constat d’huissier, rapport d’une entreprise qualifiée, etc…).
Ceci étant précisé, concernant le choix de la procédure de référé à initier, trois options s’offrent à vous selon les cas de figure qui se présenteront à vous :
Les trois cas de figure de la Procédure de référé (dégât des eaux) :
- Soit la cause et la matérialité du désordre sont identifiées et un devis précis a été établi : une procédure de référé visant à obtenir la condamnation à exécuter les travaux correspondants peut alors être envisagée devant le Tribunal d’Instance ou le Tribunal de Grande Instance suivant le quantum des demandes initiales comprenant le coût des réparations à effectuer.
Tribunal d’Instance = quantum inférieur à 10.000 euros, dommages et intérêts inclus
Tribunal de Grande Instance = quantum supérieur à 10.000 euros ou montant indéterminé
Cette procédure aura pour objet d’obtenir la condamnation du responsable des désordres à faire procéder aux réparations telles que préconisées dans le devis établi.
Cette demande de condamnation devra être assortie d’une demande de condamnation sous astreinte journalière, ce qui permet de motiver le responsable à exécuter rapidement la condamnation prononcée.
- Soit la cause et la matérialité des désordres ne sont pas précisément identifiées :
Dans cette hypothèse, il conviendra de solliciter devant le Juge des Référés la désignation d’un expert judiciaire qui aura notamment pour mission de déterminer :
o La ou les causes des désordres,
o La ou les responsables de ces désordres,
o La nature et le coût des travaux à accomplir,
o Les préjudices subis (le préjudice matériel englobant notamment les frais engagés comme les factures de plombier ou d’Huissier pour le constat établi ; le préjudice immatériel comprenant notamment les pertes de loyers, les pertes d’exploitation, etc…).
Les frais de cette expertise, dont les honoraires de l’Expert Judiciaire, seront à avancer par le demandeur à l’expertise qui n’est autre que la victime des désordres, étant précisé que le remboursement pourra être obtenu amiablement ou par voie judiciaire, après dépôt du rapport d’expertise.
Il convient de préciser que le coût d’une expertise judiciaire est élevé, les honoraires correspondants variant dans une fourchette variable oscillant entre 5.000 euros et 10.000 euros HT environ.
Ceci étant, à réception du rapport d’expertise judiciaire, deux options sont envisageables :
Soit le responsable exécutera volontairement les travaux et remboursera au demandeur les frais d’expertise et ce, dans le cadre de pourparlers amiables postérieurs au dépôt de ce rapport.
Soit son inertie obligera le demandeur à agir à nouveau judiciairement afin d’obtenir la condamnation du responsable à exécuter les travaux préconisés par l’expert, à rembourser les frais d’expertise, le requérant pouvant également ajouter des demandes accessoires en dommages et intérêts et en remboursement des honoraires d’avocat et autres frais avancés dans le cadre de la procédure d’expertise.
- Cas d’extrême urgence
Il s’agit de l’hypothèse où la fuite provient d’un logement inoccupé, dont le propriétaire est injoignable.
Ce cas se produit le plus souvent pendant les vacances estivales.
Il peut également s’agir d’un occupant qui refuse d’ouvrir sa porte.
Dans une telle hypothèse, l’urgence est de stopper la fuite en fermant l’arrivée d’eau.
Si celle-ci se situe à l’intérieur de l’appartement, l’accès à cette partie privative doit être autorisé par un Juge.
Deux options :
- Soit dépôt d’une requête devant le Président du Tribunal de Grande Instance ou du Tribunal d’Instance afin d’obtenir une ordonnance autorisant à pénétrer dans les lieux avec une entreprise qualifiée, un Huissier, un serrurier et l’assistance éventuelle de la Force Publique.
Ceci étant, les magistrats délivrent avec parcimonie ces ordonnances dans la mesure où cette procédure n’est pas contradictoire, la partie adverse n’étant pas informée de cette démarche judiciaire unilatérale.
- Soit le dépôt d’une requête devant le Président du Tribunal de Grande Instance destinée à obtenir l’autorisation d’assigner en référé d’heure à heure dans un délai extrêmement réduit (3 à 5 jours).
Le dossier présenté au Juge doit être composé de pièces démontrant l’urgence de la situation et les risques en cours en cas de persistance du désordre.