(Articles 10 et 10-1 de la Loi du 10/07/1965 – Article 19-2 de la Loi du 10/07/1965 et Article 19 de la Loi du 9/04/24 sur l’habitat dégradé modifiant l’article L511-2 du CPCE)
L’évolution jurisprudentielle et légale des règles applicables en matière de recouvrement de charges rend nécessaire la présente étude récapitulative tant en ce qui concerne la procédure classique de recouvrement des charges échues réglementée par les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qu’en ce qui concerne la procédure accélérée de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui connaît une modification essentielle avec la loi du 9 avril 2024 et son article 19.
SOMMAIRE :
I – Procédure de recouvrement de charges échues
II – Procédure accélérée de recouvrement des charges échues et des provisions non encore échues de l’année en cours
III – La loi du 9 avril 2024 et son article 19 instaurant la possibilité d’une saisie conservatoire après envoi de la mise en demeure de l’article 19-2 et expiration d’un délai de 30 jours
I – Procédure de recouvrement de charges échues - (articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965)
I.1 - Lettre recommandée préalable du Syndic
A défaut de règlement des appels de charges trimestriels et des appels de travaux à leur date d’exigibilité, le Syndic peut adresser un rappel sous forme de relance ou de lettre recommandée valant mise en demeure.
L’évolution jurisprudentielle révélant un rejet par les tribunaux du remboursement des frais de relance, il est désormais recommandé d’intituler ces rappels adressés par le syndic « frais de mise en demeure » et non plus « frais de relance ».
I-2 - Mise en demeure d’avocat
Cette mise en demeure constitue un préalable obligatoire avant introduction de la procédure de recouvrement de charges (articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965).
Les frais correspondants peuvent être imputés sur le compte du copropriétaire débiteur.
I-3 - Assignation devant le Tribunal judiciaire (articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965)
A défaut de règlement dans le délai minimal de huit jours, une procédure de recouvrement des charges échues peut être engagée à l’encontre du copropriétaire débiteur.
Si le quantum de la créance est inférieur à 5.000 euros, une conciliation préalable devra obligatoirement intervenir avant assignation.
II – Procédure accélérée de recouvrement des charges échues et des provisions non encore échues de l’année en cours (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965)
L’article 19-2 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ».
Il permet ainsi d’engager une procédure devant le Président du Tribunal Judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.
Cette procédure implique l’envoi préalable d’une mise en demeure restée infructueuse pendant 30 jours.
Cette action judiciaire accélérée nécessite l’approbation préalable par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel de l’année en cours ainsi que des travaux à venir et des comptes annuels.
Cette procédure peut sembler comptablement plus compliquée à mettre en place au regard des exigences comptables y afférentes (Vote préalable du budget prévisionnel, décompte prévisionnel à établir pour le copropriétaire défaillant, au titre des appels à venir sur l’année en cours).
Ceci étant, pour l’établissement de la mise en demeure de l’article 19-2, il convient de nous adresser, la position de compte habituelle, ainsi qu’un décompte séparé incluant uniquement les appels provisionnels de l’année 2024 non échus au jour de l’envoi du dossier à notre Cabinet (Appels de charges des 3ème et 4ème trimestres 2024)
Ce décompte devra être certifié conforme et signé par le Syndic.
A réception, nous adresserons ladite mise en demeure qui fera courir un délai de 30 jours après lequel la procédure accélérée pourra être engagée.
III – La loi du 9 avril 2024 et son article 19 instaurant la possibilité d’une saisie conservatoire après envoi de la mise en demeure de l’article 19-2 et expiration d’un délai de 30 jours
L’article 19 de la loi n°2024-312 du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé instaure une saisie conservatoire des charges de copropriété sans nécessité d’un titre préalable et ce, uniquement pourla procédure accélérée de l’article 19-2.
Cette loi modifie ainsi l’article L.511-2 du Code des Procédures Civiles d’exécution qui prévoit désormais « qu’une autorisation préalable du juge n'est pas nécessaire lorsque le créancier se prévaut d'un titre exécutoire ou d'une décision de justice qui n'a pas encore force exécutoire. Il en est de même en cas de défaut de paiement d'une lettre de change acceptée, d'un billet à ordre, d'un chèque, des provisions mentionnées au premier alinéa de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, exigibles ou rendues exigibles dans les conditions prévues au même article 19-2, ou d'un loyer resté impayé dès lors qu'il résulte d'un contrat écrit de louage d'immeubles ».
Ainsi, après l’envoi de la mise en demeure de l’article 19-2 accompagnée de la position de compte habituelle relative aux charges échues ainsi que d’un tableau détaillant les appels provisionnels de charges à échoir de l’année 2024 (3ème et 4ème trimestres 2024) et l’expiration du délai de 30 jours y afférent, le Commissaire de justice pourra procéder à une saisie conservatoire sur le compte bancaire connu du copropriétaire débiteur à hauteur du montant total des charges échues et des charges à échoir.
Puis avant l’expiration d’un délai d’un mois courant à compter de la notification du procès-verbal de saisie conservatoire, l’assignation devra être signifiée par Commissaire de justice en vue d’obtenir la validation de ladite saisie, ainsi que le paiement des charges échues et à échoir.
Cette mesure de saisie conservatoire devrait inciter les débiteurs à régler avant même l’assignation et ce, en vue d’obtenir le déblocage de leur compte, objet de la saisie.
IV – Prescription quinquennale
La loi Elan du 23 novembre 2018 a ramené le délai de prescription applicable aux actions en matière de copropriété de 10 à 5 ans.
La mise en œuvre de ce délai a ouvert une période de transition pendant laquelle le délai est resté à 10 ans (article 2222 du Code Civil).
Le maintien de la prescription de 10 ans pendant la période transitoire a pris fin le 25 novembre 2023 à minuit.
