LA LOI N°2024-322 DU 09/04/24 dite Loi sur l’Habitat dégradé
La Loi sur l’Habitat dégradé modifie plusieurs dispositions de la Loi du 10 juillet 1965 qui ont pour double objectif de lutter contre la dégradation des immeubles et de redresser les copropriétés en difficulté.
Concernant les nouvelles mesures issues de cette loi en matière de copropriété, celles-ci agissent sur les axes suivants :
1) Aide au financement des travaux nécessaires par la création d’un emprunt collectif
2) Amélioration du fonctionnement courant des copropriétés
3) Accompagnement des copropriétés qui connaissent des difficultés.
Les nouvelles mesures, issues de cette nouvelle Loi, modifient ainsi la Loi du 10 juillet 1965 sur les points suivants :
I- Mesures visant à faciliter le vote et le financement des travaux
I-1 Travaux de rénovation énergétique et recours à la passerelle de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 (Possibilité de convocation d’une nouvelle assemblée générale pour procéder à une seconde lecture à l’article 24 de la Loi de 1965 - article 40 de la loi du 9/04/24)
I-2 Travaux d’isolation thermique de la toiture ou du plancher à l’initiative d’un ou de plusieurs copropriétaires et instauration d’un nouvel article 25-2-1 dans la Loi de 1965 (article 40 de la loi du 9/04/24)
I-3 Création d’un emprunt global collectif pour le financement des travaux dans les copropriétés et les ASL (article 4 de la loi du 9/04/24)
Attente du décret d’application.
I-3-1 L’emprunt collectif pour les copropriétés
I-3-2 L’emprunt collectif pour les ASL (article 6 de la loi du 9 avril 2024)
II- Mesures modifiant les dispositions de la Loi du 10/07/1965 en matière de gestion courante de la copropriété
II-1 Recours automatique et de principe à la LRE pour les notifications et les mises en demeure (Modification de l’article 42-1 de la Loi du 10/07/1965 par l’article 38 de la loi du 9/04/24) Attente du décret d’application
II-2 Création d’un diagnostic structurel des immeubles collectifs à usage d’habitation dans les secteurs définis à risque par le Maire (cf.notamment en cas de proportion importante d’habitat dégradé, d’immeubles anciens). Article L.126-6-1 alinéa 11 du Code de la Construction et de l’ Habitat créé par l’article 27 de la Loi du 9/04/24. Attente du Décret d’application
II-3 Autorisation d’accès aux parties communes de l’immeuble donnée aux Commissaires de Justice pour l’accomplissement de leurs missions de signification et d’exécution et incluant désormais leur mission d’affichage (article 36 de la Loi du 9/04/24)
II-4 Renforcement du dispositif des procédures de recouvrement de charges de copropriété par l’instauration d’une possibilité de saisie conservatoire sans titre préalable limitée à la seule procédure accélérée de l’article 19-2 de la Loi du 10/07/1965 (article 19 de la loi du 9/0424)
III- Nouvelles obligations à la charge des syndics
III-1 Obligation pour le syndic, dans le cadre d’une demande de résiliation du contrat de syndic formulée par le Conseil Syndical, de convoquer une assemblée générale dans les deux mois à compter de la première présentation de la lettre RAR et ce, à la demande du Président du Conseil Syndical (Article 38 de la Loi du 9/04/24)
III-2 Obligation pour le syndic d’informer les copropriétaires et les occupants de la copropriété que l’immeuble fait l’objet d’une procédure relevant de l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles (Article 34 de la Loi du 9/04/24)
III-3 Obligation pour le syndic de notifier le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires au signataire de l’arrêté de police (le plus souvent le Maire) lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une procédure relevant de l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles (Nouvel article 29-16 de la Loi de 1965 créé par l’article 37 de la Loi du 9/04/24)
III-4 Obligations pour le syndic de saisir le Président du Tribunal Judiciaire sur requête, d’une demande de désignation d’un mandataire ad’hoc dans les conditions de l’article 29-1-A de la Loi de 1965 (Copropriétés dont les impayés atteignent 25% des sommes exigibles, ce pourcentage descendant à 15% dans les copropriétés plus de 200 lots) – Article 29-1-II de la Loi de 1965 complété par la Loi du 9/04/2024 – Article 18 de la Loi du 9/04/24))
III-5 Obligations pour le syndic de communiquer aux agents du service municipal du logement tous renseignements nécessaires à l’accomplissement de leur mission de recherche et de contrôle (Article L651-7 du CCH – Article 14 de la Loi du 09/04/2024)
III-6 Obligation pour le syndic de transmettre le DTG et/ou le projet de PPT à la commune en cas d’immeuble se trouvant dans un périmètre soumis à cette nouvelle obligation (article L.126-6-1 du Code de la Construction et de l’Habitat) (Article 14 de la Loi du 9/04/24)
III-7 Obligation pour le syndic de mentionner de nouvelles informations dans le registre d’immatriculation des copropriétés (ArticleL.711-2 du Code de la constrution et de l’habitat complété par l’article 20 de la Loi du 09/04/24)
IV- Création d’un syndic d’intérêt collectif (Article 20 de la Loi du 9/04/24)
V- Dispositions diverses
V-1 Simplification du retrait d’une copropriété en difficulté d’une union de syndicats de copropriétaires
V-2 Extension du champ de l’insaisissabilité des sommes versées à la Caisse des Dépôts et Consignations
V-3 Simplification de la déclaration de carence d’une copropriété telle que définie par l’article L.615-6 du Code de la Construction et de l’Habitation
V-4 Assouplissement des possibilités d’intervention sur les copropriétés en état de carence
V-5 Opérations programmées d’amélioration de l’Habitat et Opérations de requalification des copropriétés dégradées
Nous allons étudier chacun de ces points successivement
I- Mesures visant à faciliter le vote et le financement des travaux
I-1 Travaux de rénovation énergétique et recours à la passerelle de l’article 25-1 de la Loi du 10 juillet 1965 (Possibilité de convocation d’une nouvelle assemblée générale pour procéder à une seconde lecture à l’article 24 de la Loi de 1965)
La Loi du 9 avril 2024 (article 40) introduit la possibilité de convoquer, dans un délai de trois mois, une nouvelle assemblée générale statuant à la majorité de l’article 24 lorsque le recours à la passerelle de l’article 25-1 n’est pas possible, c’est-à-dire lorsque les travaux de rénovation énergétique ont recueilli moins d’1/3 des voix des copropriétaires.
Ainsi, lorsque le projet de résolution a pour objet la réalisation de travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre, et qu’il n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans un délai de 3 mois sur un projet identique, peut statuer à la majorité prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
L’objectif du législateur est donc de faciliter l’approbation des travaux énergétiques.
I-2 Travaux d’isolation thermique de la toiture ou du plancher à l’initiative d’un ou de plusieurs copropriétaires et instauration d’un nouvel article 25-2-1 dans la Loi de 1965 par l’article 40 de la Loi du 9 avril 2024
Chaque copropriétaire peut solliciter de faire réaliser, à ses frais et à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, des travaux d’isolation thermique de la toiture ou des planchers qui affectent les parties communes de l’immeuble.
Cette nouvelle disposition s’applique aux travaux qui ne portent pas atteinte à la structure de l’immeuble, à ses éléments d’équipements essentiels, à sa sécurité, à sa salubrité, aux modalités de jouissance des parties privatives d’autres copropriétaires et qui ne font pas l’objet d’une programmation dans le cadre du plan pluriannuel de travaux adopté par le Syndicat des Copropriétaires.
Dans cette optique, le ou les copropriétaires demandeurs doivent notifier au syndic une demande d'inscription d’un projet de résolution à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d'un descriptif détaillé des travaux envisagés.
La convocation de l’éventuelle assemblée générale est aux frais des seuls copropriétaires demandeurs sauf si cette demande est inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale annuelle.
Le ou les copropriétaires demandeurs exercent les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu’à la réception des travaux.
L’assemblée générale statue à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 jullet 1965, avec possibilité d’utiliser la passerelle de l’article 25-1.
I-3 Création d’un emprunt global collectif pour le financement des travaux dans les copropriétés et les ASL (Article 4 de la Loi du 9/04/24)
I-3-1 L’emprunt collectif pour les copropriétés
L’article 4 de la Loi du 9 avril 2024 modifie l’article 26-4 de la Loi de 1965 et instaure un nouvel et véritable emprunt collectif.
Avant la loi du 9 avril 2024, le Syndicat bénéficiait de 4 options :
- L’emprunt collectif au nom du Syndicat, voté à l’unanimité,
- L’emprunt collectif au nom du Syndicat pour le préfinancement de subventions publiques accordées au Syndicat pour la réalisation des travaux, voté à la même majorité que les travaux,
- L’emprunt collectif au nom du Syndicat pour le financement des travaux d’économe d’énergie, voté à la majorité de l’article 25,
- L’emprunt collectif au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d’y participer, voté à la même majorité que les travaux.
Le législateur a supprimé l’emprunt collectif au nom du Syndicat pour le financement des travaux d’énergie (éco-PTZ) pour l’étendre à tous les emprunts.
Le nouveau paragraphe III de l’article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que : « l’assemblée générale peut voter, à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux concernant les parties communes ou des travaux d’intérêt collectif sur partes privatives prévus aux a à e du II de l’article 24 et au f de l’article 25, la souscription d’un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires pour le financement de ces travaux.
Tout copropriétaire peut refuser de participer à l’emprunt sous réserve de notifier au syndic son refus dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale et de verser la totalité de la quote-part du prix des travaux lui revenant dans un délai de six mois à compter de la notification de ce procès-verbal. A défaut, le copropriétaire est tenu par l’emprunt. »
L’assemblée générale peut désormais voter la souscription d’un emprunt collectif au nom du syndicat des copropriétaires pour le financement de certains travaux collectifs :
- Les travaux de rénovation énergétique (économies d’énergie ou réduction des émissions)
- Les travaux de conservation de l’immeuble, de préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants (travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité et de sécurité)
- Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite,
- Les travaux rendus obligatoires en vertu des dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité et à la salubrité publique,
- Les travaux d’intêrêt collectif sur parties privatives,
- Les travaux de suppression des vide-ordures,
Le vote sur l’emprunt intervient à la même majorité que celle prévu pour les travaux votés à financer.
Dans ce nouveau dispositif, le principe est inversé.
Ainsi, sauf opposition expresse, chaque copropriétaire est réputé avoir accepté de participer à cet emprunt.
Cependant, tout copropriétaire peut refuser de participer à l’emprunt collectif global :
- En notifiant au syndic son refus, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale,
- En versant la totalité de sa quote-part du prix des travaux lui revenant dans un délai de six mois à compter de la notification dudit procès-verbal.
A défaut, le copropriétaire sera également tenu par l’emprunt collectif.
La Loi du 9 avril 2024 crée les articles 26-9 à 26-14 qui prévoient des dispositions relatives à la mise en œuvre et au fonctionnement de cet emprunt collectif, avec notamment la mise en place d’un nouveau compte bancaire séparé dédié à la gestion des fonds objets de cet emprunt, ainsi que de subventions publiques accordées au syndicat.
Il convient de préciser qu’en cas de vente d’un lot de copropriété, la charge de la contribution au remboursement de l’emprunt suit le lot vendu, et est donc transférée à ses propriétaires successifs, sauf remboursement anticipé du copropriétaire vendeur.
Un décret est attendu pour compléter ces dispositions, notamment sur la durée du prêt.
I-3-2 L’emprunt collectif pour les ASL (Article 6 de la Loi du 9/04/24)
La Loi du 9 avril 2024 instaure un nouvel article 10-1 dans l’ordonnance du 1er juillet 2004 relative aux ASL, qui prévoit la possibilité, pour les ASL, sous réserve des stipulations de leurs statuts, de souscrire un emprunt collectif au nom du syndicat qui règle les affaires de l’ASL, et ce pour le financement des travaux concernant les parties communes, les équipements et les terrains ou les travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives des immeubles qui les composent.
Les modalités pratiques et les conditions de mise en œuvre de cet emprunt seront définies par un décret à venir.
II- Mesures modifiant les dispositions de la Loi du 10 juillet 1965 en matière de gestion courante de la copropriété
II-1 Recours automatique et de principe à la LRE pour les notifications et les mises en demeure (Modification de l’article 42-1 de la Loi du 10/07/1965 par l’article 38 de la Loi du 9/04/24)
L’article 38 de la Loi du 9 avril 2024 modifie l’article 42-1 de la Loi de 1965 dans les termes suivants :
« Les notifications et les mises en demeure sont valablement faites par voie électronique.
Les copropriétaires peuvent, à tout moment et par tout moyen, demander à recevoir les notifications et les mises en demeure par voie postale.
Le syndic informe les copropriétaires des moyens qui s’offrent à eux pour conserver un mode d’information par voie postale. »
Il ressort de cette nouvelle rédaction de l’article 42-1 de la Loi de 1965 que la communication électronique devient le mode normal d’envoi des notifications et mises en demeure adressées aux copropriétaires, la voie postale devenant l’exception.
Les modalités de cette nouvelle mesure doivent être définies par Décret.
II-2 Création d’un diagnostic structurel des immeubles collectifs à usage d’habitation dans les secteurs définis à risque par le Maire (cf.notamment en cas de proportion importante d’habitat dégradé, d’immeubles anciens). (Article L.126-6-1 alinéa 11 du Code de la Construction et de l’Habitat créé par l’article 27 de la Loi du 9/04/24)
L’article 27 de la Loi du 9 avril 2024 instaure le « Diagnostic structurel du bâtiment » (Nouvel article L.126-6-1 du Code de la Construction et de l’Habitat).
Ce nouveau diagnostic structurel du bâtiment inclut « une description des désordres observés qui portent atteinte à sa solidité et évaluant les risques qu’ils présentent pour la sécurité des occupants et celle des tiers. »
Ce nouvel article 27 soumet à une obligation de diagnostic structurel décennal les immeubles d’habitat collectif de plus de 15 ans situés dans des secteurs d’habitat dégradé à définir par les communes.
La Commune peut effectivement définir des secteurs dans lesquels tous bâtiments d’habitation collectif doivent faire l’objet d’un diagnostic structurel du bâtiment incluant la description des désordres observés qui portent atteinte à sa solidité et évaluant les risques qu’il présente pour la sécurité des occupants et celle des tiers.
Peuvent entrer dans le périmètre des secteurs mentionnés :
1° Les zones caractérisées par une proportion importante d'habitat dégradé ;
2° Les zones présentant une concentration importante d'habitat ancien dans lesquelles les bâtiments sont susceptibles de présenter des fragilités structurelles du fait notamment de leur époque de construction, de leurs caractéristiques techniques et architecturales, des matériaux de construction employés ou de l'état des sols.
Pour les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, soumis au statut de la copropriété, l’obligation de réalisation d’un diagnostic structurel de l’immeuble est satisfaite par l’élaboration d’un projet de plan pluriannuel de travaux.
Le syndic doit transmettre le diagnostic précité ou, le cas échéant, le projet de PPT à la commune.
A défaut, le Maire peut demander au Syndic cette transmission.
A défaut de transmission par le syndic dudit diagnostic structurel ou du projet de PPT, dans un délai d’un mois suivant la notification de la demande du Maire, celui-ci peut faire réaliser d’office le diagnostic en lieu et place du syndicat des copropriétaires et aux frais de celui-ci.
Un décret en Conseil d’Etat doit déterminer les conditions d’application de ces nouvelles dispositions.
II-3 Autorisation d’accès aux parties communes de l’immeuble donnée aux Commissaires de Justice pour l’accomplissement de leurs missions de signification et d’exécution et incluant désormais leur mission d’affichage (Article 36 de la Loi du 9/04/24)
L’article 36 de la Loi du 9 avril 2024 élargit aux missions d’affichage l’autorisation d’ores et déjà donnée aux Commissaires de Justice d’accéder aux parties communes des immeubles d’habitation pour l’accomplissement des missions de signification et d’exécution.
Pour rappel, les Commissaires de Justice peuvent également accéder aux boîtes aux lettres des particuliers et ce, depuis la Loi du 22 décembre 2021.
II-4 Renforcement du dispositif des procédures de recouvrement de charges de copropriété par l’instauration d’une possibilité de saisie conservatoire sans titre préalable limitée à la procédure accélérée de l’article 19-2 de la Loi du 10/07/1965 (Article 19 de la Loi du 9/04/24)
L’article 19 de la loi n°2024-312 du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé instaure une saisie conservatoire des charges de copropriété impayées sans nécessité d’un titre préalable et ce, uniquement pour la procédure accélérée de l’article 19-2.
Cette loi modifie ainsi l’article L.511-2 du Code des Procédures Civiles d’exécution qui prévoit désormais « qu’une autorisation préalable du juge n'est pas nécessaire lorsque le créancier se prévaut d'un titre exécutoire ou d'une décision de justice qui n'a pas encore force exécutoire. Il en est de même en cas de défaut de paiement d'une lettre de change acceptée, d'un billet à ordre, d'un chèque, des provisions mentionnées au premier alinéa de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, exigibles ou rendues exigibles dans les conditions prévues au même article 19-2, ou d'un loyer resté impayé dès lors qu'il résulte d'un contrat écrit de louage d'immeubles ».
Ainsi, après l’envoi de la mise en demeure de l’article 19-2 accompagnée de la position de compte habituelle relative aux charges échues ainsi que d’un tableau détaillant les appels provisionnels de charges à échoir de l’année 2024 (3ème et 4ème trimestres 2024) et l’expiration du délai de 30 jours y afférent, le Commissaire de justice pourra procéder à une saisie conservatoire sur le compte bancaire connu du copropriétaire débiteur à hauteur du montant total des seules charges à échoir qui seront devenues exigibles du fait de la mise en demeure de l’article 19-2.
En l’absence de titre, le Commissaire de Justice n’a pas le pouvoir de procéder à une recherche FICOBA permettant d’obtenir la liste des comptes bancaires du copropriétaire débiteur.
Le Commissaire de Justice ne pourra donc effectuer ladite saisie conservatoire que sur le compte bancaire qui sera transmis par le syndic.
Si aucun compte bancaire n’est connu du syndic, cette procédure de saisie ne pourra pas être enclenchée.
Avant l’expiration d’un délai d’un mois courant à compter de la notification du procès-verbal de saisie conservatoire, l’assignation devra être signifiée par Commissaire de justice en vue d’obtenir la validation de ladite saisie, ainsi que le paiement des charges échues et à échoir.
Si le débiteur a réglé les charges échues, la procédure ne pourra pas être poursuivie sur les seules charges à échoir.
En outre, il convient de préciser que la procédure de l’article 19-2 ne peut être initiée que dans les immeubles pour lesquels l’approbation des comptes et le budget prévisionnel pour l’année en cours ont été votés.
Ainsi, si la procédure est enclenchée en juillet 2024, l’appel du 4ème trimestre 2024 doit avoir fait l’objet d’un vote lors de la dernière assemblée générale et ce, dans le cadre du budget prévsionnel.
Si la procédure est initiée en février, les appels à venir de l’année concernée doivent également avoir été déterminés et votés lors de la précédente assemblée générale.
L’objectif du législateur est d’inciter les débiteurs à régler avant même l’assignation et ce, en vue d’obtenir le déblocage de leur compte, objet de la saisie.
Il est regrettable que cette mesure ne s’étende pas aux procédures de recouvrements classiques (Articles 10 et 10-1 de la Loi de 1965).
III- Nouvelles obligations à la charge des syndics
III-1 Obligation pour le syndic, dans le cadre d’une demande de résiliation du contrat de syndic formulée par le Conseil Syndical, de convoquer, dans les deux mois à compter de la première présentation de la lettre RAR, une assemblée générale à la demande du Président du Conseil Syndical (Article 38 de la Loi du 9/04/24)
L’article 38 de la Loi du 9 avril 2024 complète le paragraphe VIII de l’article 18 de la Loi de 1965 concernant la résiliation du contrat de syndic à la suite de la notification par le conseil syndical d’inexécutions reprochées au syndic et l’inscription de cette demande à la prochaine assemblée générale.
Avant cette loi, lorsque le syndic était à l'initiative de la résiliation, celui-ci devait notifier sa décision au président du conseil syndical ou, à défaut de conseil syndical, à l'ensemble des copropriétaires, en précisant les inexécutions reprochées au Syndicat des Copropriétaires.
Le syndic devait alors convoquer une assemblée générale dans un délai, qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de la notification effectuée, et inscrire à l'ordre du jour la question de la désignation d'un nouveau syndic.
En parallèle, lorsque la résiliation était à l'initiative du conseil syndical ou du Président du conseil syndical, ceux-ci devaient notifier au syndic une demande motivée d'inscription de cette question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui étaient reprochées au syndic.
Dans cette hypothèse, les textes ne fixaient aucun délai au syndic pour convoquer l'assemblée générale appelée à statuer sur le sujet.
La loi du 9 avril 2024 instaure désormais l'obligation pour le syndic «de convoquer une assemblée générale dans le délai de deux mois à compter de la première présentation d'une lettre recommandée, lorsque le président du conseil syndical en fait la demande. A défaut, le président du conseil syndical est habilité à la convoquer ».
Lorsque le syndic est à l'origine de la résiliation, la convocation de l'assemblée générale doit se faire dans un délai «qui ne peut être inférieur à deux mois» : celle-ci peut donc se tenir dans un délai de trois ou quatre mois courant à compter de la notification effectuée.
En revanche, lorsque la demande de résiliation émane du Président du conseil syndical, la convocation se fait «dans le délai de deux mois».
Compte tenu des contradictions apparaissant dans cette nouvelle disposition, un décret complémentaire paraît nécessaire, et ce opportun même s’il n’est pas expressément prévu dans le texte.
III-2 Obligation pour le syndic d’informer les copropriétaires et les occupants de la copropriété que l’immeuble fait l’objet d’une procédure relevant de l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles (Article 34 et 35 de la Loi du 9/04/24)
L’article 34 de la Loi du 9 avril 2024 introduit, au paragraphe I de l’article 18 de la Loi de 1965, une obligation, pour les syndics, d’information des copropriétaires et des occupants dans l’hypothèse où l’immeuble a fait l’objet d’une procédure relevant de l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations.
L’article 35 de la loi du 9 avril 2024 prévoit que l’autorité compétente à l’initiative de la procédure informe concomitamment les occupants de l’engagement de la procédure contradictoire, par courrier ou remise contre signature ou par affichage sur la façade de l’immeuble.
Par ailleurs, en cas de vente d’un lot de copropriété, le dossier de diagnostic technique doit également comporter, outre les diagnostics existants, le cas échéant, les arrêtés pris au titre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations, lorsqu’ils concernent les parties privatives.
La résolution du contrat peut être demandée par l’acquéreur en l’absence de ces arrêtés (comme c’est le cas pour l’absence de fourniture de l’état des risques).
Enfin, dans le cadre d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, lorsque les travaux prescrits ne concernent que les parties communes d'un immeuble en copropriété :
· La procédure contradictoire est valablement conduite avec le seul syndicat des copropriétaires représenté par le syndic qui en informe immédiatement les copropriétaires et désormais les occupants ;
· La notification aux copropriétaires est valablement faite au seul syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic qui en informe immédiatement les copropriétaires et désormais les occupants.
III-3 Obligation pour le syndic de notifier le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires au signataire de l’arrêté de police (le plus souvent le Maire) lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une procédure relevant de l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles (Nouvel article 29-16 de la Loi de 1965 créé par l’Article 37 de la Loi du 9/04/24)
L’article 37 de la Loi du 9 avril 2024 a créé, dans la Loi du 10 juillet 1965, l’article 29-16 qui est rédigé de la manière suivante :
« Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une procédure relevant de l’exercice de la Police, de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations prévues au titre 1 du livre V du Code de la Construction et de l’Habitation, le signataire de l’arrêté de Police de la Sécurité et de la Salubrité des immeubles, locaux et installations définies aux articles L511-1 à L511-3 du même Code est destinataire du procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété, à laquelle il peut assister ou se faire représenter et formuler des observations sur les questions inscrites à l’ordre du jour ».
Ainsi, depuis la Loi du 9 avril 2024, le syndic a une nouvelle obligation, puisqu’il lui faut notifier le procès-verbal de l’assemblée générale au signataire de l’arrêté de Police dans les immeubles en copropriété qui font l’objet d’une procédure relevant de la Police de la Sécurité et de la Salubrité, tel qu’un arrêté de mise en sécurité, l’objectif étant de permettre à l’autorité publique d’être informée sur le sort des copropriétés en difficulté et des travaux devant y être réalisés.
Ceci étant, cet article prévoit la notification du procès-verbal de l’assemblée générale, et non pas la notification de la convocation à ladite assemblée générale des copropriétaires.
En conséquence, le signataire de l’arrêté de Police de la Sécurité et de la Salubrité des immeubles ne sera averti qu’après la tenue de l’assemblée générale et, il lui sera donc en pratique impossible d’y assister ou de se faire représenter ou de formuler des observations sur les questions inscrites à l’ordre du jour, et ce à l’inverse de ce qui résulte de la rédaction de l’article 29-16 de la Loi du 10 juillet 1965 qui mentionne que le signataire de l’arrêté de police doit être destinataire du procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété à laquelle il peut assister ou se faire représenter et formuler des observations sur les questions inscrites à l’ordre du jour.
Il s’agit sans aucun doute d’une erreur du législateur, étant précisé qu’il est matériellement impossible d’assister à une assemblée générale qui s’est déjà tenue.
Le décret d’application viendra certainement éclaircir ces points.
III-4 Obligations pour le syndic de saisir le Président du Tribunal Judiciaire sur requête, d’une demande de désignation d’un mandataire ad’hoc dans les conditions de l’article 29-1-A de la Loi de 1965 (Copropriétés dont les impayés atteignent 25% des sommes exigibles, ce pourcentage descendant à 15% dans les copropriétés plus de 200 lots) – Article 29-1-II de la Loi de 1965 complété par la Loi du 9/04/2024 – Article 18 de la Loi du 9/04/24))
En vertu de l’article 29-1-A de la Loi du 10 juillet 1965, si lors de la clôture des comptes, les impayés atteignent 25% des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2-1, et en l’absence de vote de l’assemblée générale sur l’approbation des comptes depuis au moins deux ans, le syndic doit en informer le Conseil Syndical et saisir sur requête le Juge d’une demande de désignation d’un mandataire ad’hoc pour les copropriétés de plus de 200 lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine étant fixé à 15%.
La Loi du 9 avril 2024 est ainsi venue élargir les possibilités d’intervention, puisque le mandataire ad‘hoc pourra désormais être désigné, en l’absence de vote de l’assemblée générale, sur la seule approbation des comptes depuis au moins 2 années.
Ainsi, la demande de désignation d’un mandataire ad’hoc peut désormais être initiée par les copropriétaires créanciers, le Préfet, le Procureur, le Maire ou le Président de la communauté des Communes et ce, en l’absence de syndic ou de vote de l’assemblée générale sur l’approbation des comptes depuis au moins deux ans.
Il est également prévu à l’article 29-1 une sanction à l’encontre du syndic qui n’a pas déposé de demande de désignation d’un mandataire ad’hoc.
Dans cette hypothèse, le Président du Tribunal Judicaire pourra imputer tout ou partie des honoraires de l’administrateur provisoire au syndic, et ce après audition du syndic et du conseil syndical, sur le rapport de l’administrateur provisoire.
Ceci étant, cette mesure constitue une option offerte au Juge et non pas une obligation.
Enfin, il convient de préciser que la référence à l’absence de vote de l’assemblée générale pour l’approbation des comptes signifie l’absence d’organisation d’une assemblée générale statuant sur les comptes de la copropriété pendant deux années et non pas de rejet consécutif des comptes de la copropriété par l’assemblée générale.
III-5 Obligations pour le syndic de communiquer aux agents du service municipal du logement tous renseignements nécessaires à l’accomplissement de leur mission de recherche et de contrôle (Article L651-7 du CCH – Article 14 de la Loi du 09/04/24)
L’article L 651-7 du Code de la Construction et de l’Habitation, modifié par la Loi du 9 avril 2024, prévoit que les agents assermentés du service municipal du logement, constatent les conditions dans lesquelles sont effectivement occupés les locaux qu’ils visitent.
Ils sont habilités à recevoir toute déclaration et se faire présenter par les propriétaires locataires ou autres occupants des lieux toutes pièces ou documents établissant ces conditions, sans pouvoir opposer le secret professionnel, les administrations publiques compétentes et leurs agents, ainsi que les syndics de copropriété, sont tenus de communiquer aux agents du service municipal du logement, tous renseignements nécessaires à l’accomplissement de leur mission de recherche et de contrôle.
Quiconque fait volontairement obstacle à la mission des agents du service municipal du logement est passible d’une amende civile.
Ainsi, il incombe au syndic des immeubles de fournir aux agents du service municipal, toutes les informations qu’il a en sa possession concernant l’occupation des locaux et ce, sans pouvoir opposer le secret professionnel qui disparaît dans ce cadre précis, ce qui constitue la nouveauté de cette disposition déjà existante.
III-6 Obligation pour le syndic de transmettre le Diagnostic Structurel et/ou le projet de PPPT à la commune en cas d’immeuble se trouvant dans un périmètre soumis à cette nouvelle obligation (article L.126-6-1 du Code de la Construction et de l’Habitat) (Article 14 de la Loi du 9/04/24)
L’article L-126-6-1 du Code de la Construction et de l’Habitation relatif au diagnostic structurel de l’immeuble, créé par la Loi du 9 avril 2024, prévoit, pour le syndic, et ce concernant les immeubles soumis au statut de la copropriété, l’obligation de transmettre le diagnostic, ou le cas échéant, le projet de plan pluriannuel de travaux à la commune.
A défaut de transmission du diagnostic, ou le cas échéant du projet de plan pluriannuel de travaux, le Maire peut d’office, dans le cadre de l’exercice de la Police de la Sécurité et de la Salubrité des immeubles, locaux et installations, demander au propriétaire ou au syndic, de le lui produire.
A défaut de transmission dans un délai d’un mois à compter de la notification de la demande, le Maire peut réaliser d’office le diagnostic aux lieu et place du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires et à ses frais.
Si l’autorité publique devait effectuer d’office le diagnostic aux lieu et place du syndicat des copropriétaires, pour un montant qui peut être supérieur au fournisseur habituel du syndicat, le syndicat des copropriétaires devrait régler la somme correspondante mais il bénéficierait d’un recours contre son syndic qui n’aurait pas respecté l’obligation légale de transmission.
Un décret en Conseil d’Etat doit déterminer les conditions d’application de cet article.
III-7 Obligation pour le syndic de mentionner de nouvelles informations dans le registre d’immatriculation des copropriétés (Article L.711-2 du Code de la construction et de l’habitat complété par l’article 20 de Loi du 09/04/24)
La Loi du 9 avril 2024 est venue compléter la liste des éléments devant figurer dans le Registre d’immatriculation des copropriétés.
Ainsi, doivent figurer également au Registre les principales données concernant la copropriété, et devant permettre de :
- Connaître la situation financière de la copropriété,
- Connaître les caractéristiques techniques des immeubles constituant la copropriété, notamment celles prévues dans les diagnostics obligatoires au Service de l’Etat et aux collectivités territoriales de mettre en œuvre les dispositifs de repérage et d’accompagnement des copropriétés en difficultés,
- Informer de l’existence d’un dépôt de plainte ou d’une condamnation conformément à l’article 225-14 du Code Pénal, l’article 3 et 4 de la Loi 6 juillet 1986 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi du 23 décembre 1986 ou d’un refus d’autorisation préalable de mise en location d’un logement sur le fondement de l’article L635-3 du Code de la Construction et de l’Habitation si le syndic en a connaissance.
Un Décret en Conseil d’Etat doit préciser les conditions de publicité des informations mentionnées dans cet article, ainsi que les conditions de consultation du registre.
IV- Création d’un syndic d’intérêt collectif (Article 20 de la Loi du 09/04/2024)
L’article 20 de la Loi du 9 avril 2024 sur l’Habitat Dégradé a créé un nouvel organe, à savoir le syndic d’intérêt collectif.
Ce syndic est présumé compétent par la Loi pour gérer les copropriétés pour lesquelles un mandataire ad’hoc a été désigné.
Il peut également, à la demande de l’administrateur provisoire, assister cet administrateur dans ses fonctions de gestion.
Cet article indique que l’agrément est délivré par le représentant de l’Etat dans le Département pour une durée de 5 ans, au regard notamment de la capacité des compétences du syndic à accomplir les missions prévues.
Le représentant de l’Etat dans le Département transmet la liste des syndics d’intérêt collectif au Conseil National des Administrateurs judiciaires et des Mandataires judiciaires.
Les organismes d’habitation à loyers modérés et les Sociétés d’économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux sont réputés remplir les conditions nécessaires de compétence pour être syndic d’intérêt collectif.
Ils peuvent, suite à une demande expresse, se voir reconnaître de droit la qualité de syndic d’intérêt collectif, sans se soumettre à la procédure d’agrément.
Un décret est attendu pour l’application de ce texte.
V- Dispositions diverses
La loi du 9 avril 2024 apporte également d’autres modifications aux dispositions précédemment applicables dans le domaine du droit de la copropriété.
Même si ces dispositions sont moins déterminantes que celles qui ont été précédemment évoquées, elles méritent d’être citées.
V-1 Simplification du retrait d’une copropriété en difficulté d’une union de syndicats de copropriétaires.
L’article 39 de la Loi du 9 avril 2024 modifie l’article 29 de la Loi de 1965 en abaissant la majorité requise qui passe de celle de l’article 26 à celle de l’article 25, lorsque la copropriété concernée est en difficulté.
Il s’agit ainsi de faciliter, dans les unions de syndicats, la prise de décision et la réalisation de certains travaux, dans le cadre d’opérations de réhabilitation de copropriétés dégradées intégrées dans des ensembles urbains complexes.
V-2 Extension du champ de l’insaisissabilité des sommes versées à la Caisse des Dépôts et Consignations
L’article 17 de la Loi du 9 avril 2024 vise à rendre insaisissables les sommes versées à la Caisse des Dépôts et Consignations pour le compte d’une copropriété, par un administrateur provisoire.
Avant cette réforme, la désignation d’un administrateur provisoire suspendait déjà automatiquement l’exigibilité des créances, autres que publiques et sociales, ayant leur origine antérieurement à la décision de désignation de l’administrateur provisoire.
La nouvelle loi étend le champ de l’insaisissabilité aux dettes postérieures à la désignation de l’administrateur provisoire.
Ainsi, désormais, est écartée toute saisie des sommes déposées auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations pour le compte d’une copropriété placée, par décision de justice, sous administration judiciaire provisoire.
V-3 Simplification de la déclaration de carence d’une copropriété telle que définie par l’article L.615-6 du Code de la Construction et de l’Habitation
L’article 49 de la Loi du 9 avril 2024 vient faciliter la déclaration de carence d’une copropriété en créant une présomption de difficultés financières ou de gestion lorsque les comptes ne peuvent être communiqués dans un délai de deux mois.
A titre de rappel, la procédure de carence permet l’expropriation d’un immeuble en état de carence, dès lors que le Juge a constaté que la copropriété est dans l’impossibilité d’effectuer les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ou à la sécurité et à la santé des occupants.
V-4 Assouplissement des possibilités d’intervention sur les copropriétés en état de carence
L’article 11 de la Loi du 9 avril 2024 prolonge la possibilité, à titre expérimental, de procéder à l’expropriation des seules parties communes d’un immeuble en état de carence et permet désormais, toujours à titre expérimental, à un opérateur habilité par une collectivité locale, d’acquérir, à titre provisoire, le terrain ou les parties communes d’une copropriété en état de carence.
Cette expérimentation autorisée par la Loi ALUR a pris fin le 27 mars 2024 mais se trouve prolongée par ce nouvel article, pour une durée de 10 ans.
V-5 Opérations programmées d’amélioration de l’Habitat et Opérations de requalification des copropriétés dégradées
Les articles 43 et 44 de la Loi du 9 avril 2024 ont pour objectif d’accélérer le traitement des copropriétés situées dans des OPAH ou dans des opérations de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD).
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