NOUVELLES RÈGLES DE MAJORITÉS

ORDONNANCE ELAN DU 30/10/2019


L’ordonnance du 30 octobre 2019 et le décret du 2 juillet 2020 ont des conséquences importantes sur les règles de majorités.



A. Les nouvelles règles de majorités


L’objectif principal de ces nouvelles mesures est de faciliter la prise de décisions en abaissant les majorités requises.



1. Les modifications de majorités


Il convient au préalable de préciser que cette ordonnance prévoit des modifications de forme.



1.a) Modifications de forme


Les votes par correspondance doivent désormais être pris en compte au même titre que les personnes présentes ou représentées (article 24 alinéa 1er de l’Ordonnance du 31/10/2019).


Concernant les copropriétaires qui ont recours à la visioconférence, ceux-ci sont assimilés à des copropriétaires présents, même s’ils ne signent pas la feuille de présence.


Il convient également de rappeler que la mise en place de la visioconférence suppose un vote préalable en assemblée générale.



1.b) Les travaux d’accessibilité


Le copropriétaire demandeur devra désormais notifier au syndic une demande d’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d’un descriptif des travaux envisagés.


Les copropriétaires pouront s’opposer à ces travaux par un vote à la majorité de l’article 25.


Le copropriétaire à l’origine de l’inscription de ce point d’information pourra, en cas de vote défavorable, agir en nullité de cette résolution devant le Tribunal Judiciaire.


De ce fait, l’article 24-e, qui prévoyait le vote de l’autorisation de réalisation des travaux d’accessibilité, est supprimé.


Le décret du 2 juillet 2020 (article 13) a inséré trois articles dans le décret du 17 mars 2017 concernant les travaux d’accessibilité (articles 10-1; 10-2; 10-3).


Ainsi, le copropriétaire demandeur doit produire un descriptif détaillé qui précise la nature, l’implantation, la durée et les conditions d’exécution des travaux envisagés, ainsi que les éléments essentiels de l’équipement ou de l’ouvrage, tels que les marques, modèles, notices, garanties et documents relatifs à l’utilisation et à l’entretien.


Il est assorti d’un plan technique d’intervention et, le cas échéant, d’un schéma de raccordement électrique.


A défaut de notification par le copropriétaire au Syndic de ce descriptif détaillé des travaux, le point d’information n’est pas inscrit à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale.


Le nouvel article 10-2 du décret du 17 mars 1967 précise que le Syndic inscrit à l’ordre du jour de la même Assemblée Générale :


- le point d’information relatif aux travaux d’accessibilité

- la question de l’opposition éventuelle à la réalisation de ces travaux par décision motivée de l’Assemblée Générale, accompagnée d’un projet de résolution reproduisant les termes du dernier alinéa de l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965,


En l’absence d’opposition motivée de l’Assemblée Générale, le copropriétaire peut faire réaliser les travaux, conformément au descriptif détaillé et présenté à l’Assemblée Générale, à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (article 10-3 nouveau du décret du 17 mars 1967).



1.c) La suppression des vide-ordures


Pour des impératifs d’hygiène, la suppression des vide-ordures est décidée à la majorité de l’article 24, et non plus à celle de l’article 25.



1.d) L’autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes

Le vote se fera à la majorité de l’article 24 et non plus à celle de l’article 25.



2. Les modifications des articles 25 et 26 de la Loi du 10 juillet 1965


2.a) Les modifications d’ouverture des portes d’accès aux immeubles (nouvel article 25 g)


Ces modifications sont désormais décidées à la majorité de l’article 25 et non plus à celle de l’article 26.


Il s’agit ainsi de l’installation des dispositifs de fermeture et de sécurisation des portes d’immeubles (digicodes, vigiks, interphones).


Cependant, en cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété.


Le nouvel article 25 g) dispose que doit désormais être votée à la majorité absolue des voix la décision concernant « les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété ».



2.b) La modification de la destination de l’immeuble


La modification des stipulations du Règlement de Copropriété, relatives à la destination de l’immeuble, doit désormais être adoptée à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires.




2.c) La délégation de pouvoir au président du conseil syndical (nouvel article 25-i) (Mesure applicable à compter du 31/12/2020)


L’article 15 de la Loi du 10 juillet 1965 prévoit que le président du conseil syndical peut être autorisé, à la majorité de l’article 25, en cas de carence ou d’inaction du syndic, à introduire une action judiciaire contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.


L’article 42 du décret du 2 juillet 2020 a inséré un article 49-1 dans le décret du 17 mars 1967 ainsi rédigé :


« L’action en justice prévue au troisième alinéa de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 est portée devant le Président du Tribunal Judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.


Lorsqu’elle est exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, le Président du Tribunal Judiciaire saisi désigne un mandataire ad hoc représentant les intérêts du Syndic.


Cette action est exercée aux frais avancés du ou des copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, qui en supporteront définitivement la charge si l’action est rejetée par le Juge. »



Ainsi, le décret du 2 juillet 2020 définit les modalités d’exercice de l’action en justice exercée contre le Syndic par le Président du Conseil Syndical, ainsi qu’en cas d’absence de Conseil Syndical ou de Président, par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.



2.d) Les nouvelles modalités de délégation au conseil syndical

(applicables à compter du 31/12/2020)


L’ordonnance crée un nouvel article 21-1 qui permet à l’assemblée générale de déléguer au Conseil Syndical le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité simple de l’article 24 et ce, dans la limite d’un budget qu’elle détermine.


Cette délégation de pouvoir ne sera possible que dans les immeubles dans lesquels le conseil syndical est composé au moins de 3 membres qui devront être assurés pour leur responsabilité.


Cette délégation devra cependant être limitée quant au montant de la délégation ainsi donnée.


L’article 25 a) est modifié dans les termes suivants :


« Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionnée à l’article 24. Lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre. »


Le décret du 2 juillet 2020 (article 25) a inséré un nouvel article 21-1 dans le décret du 17 mars 1967 ainsi rédigé :


« Les décisions prises par le Conseil Syndical lorsqu’il bénéficie d’une délégation de pouvoirs en application des articles 21-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, sont consignées dans un procès-verbal signé par deux de ses membres.


Le procès-verbal mentionne le nom des membres du Conseil Syndical ayant participé à la délibération et le sens de leur vote.


Le procès-verbal des décisions du Conseil Syndical est transmis au Syndic qui l’inscrit au registre des procès-verbaux des Assemblées Générales ».


Ainsi dans le cadre de la délégation générale au Conseil Syndical, il convient de mentionner les décisions prises par ce Conseil dans un procès-verbal qui doit être transmis par la suite au Syndic pour qu’il puisse lui-même le retranscrire sur le registre des procès-verbaux des Assemblées Générales du Syndicat.


Il existe donc un formalisme protecteur puisque le Conseil Syndical va recevoir un pouvoir exceptionnel.



2.e) Les passerelles


a- Généralisation de la passerelle de l’article 25-1

Cette passerelle s’applique désormais à toutes les résolutions relevant de la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires.


Article 25-1 : « Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote ».


Ainsi, du fait de la généralisation de cette passerelle, la possibilité de convoquer une seconde assemblée, si le seuil du tiers des voix n’est pas atteint, disparaît totalement.



b- Création d’une nouvelle passerelle par le biais de l’article 26-1

L’article 29 de l’Ordonnance du 31 octobre 2019 rétablit l’article 26-1 dans les termes suivants :


Article 26-1


« Nonobstant toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote ».


L’instauration de cette nouvelle passerelle a pour objectif de mettre fin aux situations de blocage résultant de l’application de l’article 26.


Elle porte sur les modifications du règlement de copropriété concernant les modalités de jouissance des parties communes, les actes d’acquisition et de disposition, la suppression du poste de concierge et la vente de la loge.


Ainsi, lorsqu’une résolution relève de la double majorité de l’article 26 (la moitié des membres du Syndicat représentant les 2/3 des voix), elle peut être soumise à la majorité absolue de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) dans le cadre d’une passerelle, et ce uniquement si la résolution soumise obtient le vote favorable de la moitié des membres du Syndicat présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant le 1/3 des voix de tous les copropriétaires.


Si cette condition est réunie (vote favorable de la moitié des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance représentant le 1/3 des voix du Syndicat), la même assemblée se prononce immédiatement à la majorité des voix de tous les copropriétaires, dans le cadre d’un second vote.


L’article 22 du décret du 2 juillet 2020 est venu préciser que pour l’application de l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’Assemblée Générale des Copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires lors du second vote, les dispositions de l’article 25 -1 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables aux décisions relevant de la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 de ladite loi.


En d’autres termes, lorsqu’il est fait application de la passerelle prévue au nouvel article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, il n’est pas possible par la suite de faire application de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 et donc d’arriver à un vote à la majorité simple.


Cette précision du décret du 2 juillet 2020 est la bienvenue puisque lors de la publication de l’Ordonnance du 30 octobre 2019, certaines voix s’étaient interrogées sur la possibilité de passer de la majorité de l’article 26 à la majorité de l’article 25 et ensuite de la majorité de l’article 25 à la majorité de l’article 24.


Le décret du 2 juillet 2020 est venu clarifier la situation en la matière.